■賃貸経営を始められたきっかけをお聞かせください。

株の投資などをやっていて、ある程度の資金が貯まった大学生の時に初めてアパートを購入しました。借入をして本格的に運用を始めたのは会社員になってからです。金融系の会社に勤めていて株での資産運用ができなかったので、副業として手間のかからない不動産での投資を拡大していこうと思って買い進めました。

■弊社を知っていただいたきっかけと、管理をお任せいただいた経緯をお聞かせください。

本を読むのが好きだったのもあって、大谷社長の本を初版の頃から読んでいたんです。私も築古アパートを再生して貸していたので、手法が似ているなと思って興味深く見ていました。その後も社長が本を出されるたびに買って読んでいましたね。

初めて物件を購入してから約20年間、ずっと同じ会社に管理を任せていました。特に問題や不満もなく管理をしてもらっていたんですが、コロナ禍で入居が決まらなくなっていたことが、管理会社変更を検討するきっかけになりました。既に売却しているんですが、新築アパートを購入したことがあります。コロナ禍が始まったばかりで、しかもかぼちゃの馬車事件が話題になった後だったので、築古物件への融資が付きにくい状況だったんですが、担当の方から「新築なら問題なく埋められる」と言われて購入したんですね。でも新築なので利回りも低くて、想定外に空室が埋まらず不安になりました。

本を読んでいたので、管理会社を変更するとなった時にすぐ武蔵さんが思い浮かびました。他にも何社か相談したんですが、築古物件の管理を得意としている武蔵さんに管理を任せてからは空室も改善してきて、理想に近い収支で運用できています。

■管理担当の印象はいかがですか？

不動産会社の人って、空室が埋まらない時の理由が曖昧で根拠が見えなかったり、不必要な提案や求めていない回答をされたりすることがあるんですね。一方で担当の加藤さんは、いい意味で私の知っている「不動産会社の人」っぽさがないです。要点を押さえた会話をしてくれますし、必要なタイミングで必要な提案をしてくれる印象です。逆に自分から「やってほしいこと」を提案する必要もなくて、武蔵さんに任せておけば大丈夫だと思っています。

■賃貸管理にお困りの方へアドバイスをお願いいたします。

約20年間同じ会社に管理を任せていたので、管理会社を変更したいと言った時は引き止められました。その時は、まずは入居付けに苦戦していた新築アパート1棟だけを変更して様子を見るという条件で飲んでもらいました。結果的にほぼ同じ募集条件で入居が決まったので、他の物件も武蔵さんに変えるということを納得してもらいました。

空室に困っていても長い付き合いがあって管理会社を変更しにくいという方は、1棟、1部屋から任せてみるのも一つの手法だと思います。それで結果が出れば納得してもらいやすくもなると思います。

■賃貸管理業を始められたきっかけは何ですか？

本業のテナントを入れるための自社ビルを建てたのがきっかけです。自分で建物を買って、会社に貸すという方法でまずは3棟のビル経営から始めました。自社ビルを買った後は相続を見据えてタワーマンション2部屋を購入してみました。新築だと管理の手間もかかりませんし、いいかなと思ったんです。

いろいろ不動産投資を勉強していくうちに、大谷社長の本を知って減価償却の大切さについて学びました。同時に、これまで買ってきた不動産は減価償却の効果が小さかったなと気づいたんです。そこで、本で書かれてあるように本当にアパートで減価償却ができるか試しに購入してみました。すると、問題なく減価償却ができて節税に繋がったので、味を占めちゃって大きな物件も購入しました。

現在は中小企業の経営コンサルティングのような仕事もしているんですが、アドバイスの一つに収益用の物件を購入して減価償却を取ることをおすすめしています。もちろん、ちゃんと税金も支払ったうえで節税をしていますよ。自慢ではないですが節税をしていても納税している額は埼玉県内でトップクラスなんです。

■管理を当社にお任せいただいたきっかけは何ですか？

実は10年ほど前に当時の大宮本社に伺って、投資相談をしたこともあるんです。その時はご縁が無かったのですが、少し経ってやっぱり不動産投資がしたいと思って再度ご相談に伺いました。武蔵さんといろいろお付き合いをするようになったのはそこからですね。

武蔵さんにお任せする以前は、物件管理は物件を購入した会社に依頼するというポリシーがありまして。現在武蔵さんにお任せしている物件を購入したのはコロナ禍前で、ちょうど大学の近くにある物件でしたから、満室で経営できていたんです。けれどコロナ禍の影響で半分ぐらいの入居率になってしまって、それが2年ぐらい続きました。

管理会社に相談しても、「コロナだから」「賃貸需要の低い土地柄だから」とあまり取り合ってくれなかったんです。

そこで当時担当してくれていた五十嵐さんに「2年ぐらい半分しか埋まってなくて…」と相談したところ、「すぐに埋めますよ」と言われました。最初は半信半疑だったんですけど、実際にお任せしたら、1か月半ぐらいで本当に満室になったんです。あの時はとても驚きました。満室にするのも、その後の管理も、大谷社長の本に書いてあった通りにやってくれて、非常に安心してお任せできました。

今の担当の志賀さんも本当に優秀で、仕事のスピードが速くて安心して担当してもらえます。本業の方で銀行さんともお付き合いがあるんですが、銀行さんと同じくらい信頼していますよ。

■今後の賃貸管理の展望を教えてください。

あと5年ぐらいは収益性とキャッシュフローが回るものを買い増していくつもりです。それ以降は相続対策ができるものを中心に見ていきたいですね。子供たちに引き継ぐのにメンテナンスや修繕でお金がかかると大変だと思いますから。引き続きお願いします。

■賃貸経営を始められたきっかけと、当社を知っていただいたきっかけは何でしたか？

15年程前から、不動産の大家になりたいという夢があったんです。古家付きの土地を買って住み、10年でローン返済して再建築した2戸を貸し出すことになりました。

長期的に物件を買い増していきたいと思っていた時に、武蔵さんの投資セミナーに参加しました。当時は減価償却で所得税を圧縮するというスキームが参考になったことを覚えています。管理に関しては、ほかの会社とは違うPM型の管理をされているということで、入居募集がしっかりしている印象を受けました。あとは会社が東京駅のすぐ近くのビルに入っているので「管理費が高そう」と思いましたが、その分しっかり管理してもらえるのかなと考えたりしていましたね。

ただ、実際のところは任せてみないとわからないので、最初は半信半疑な部分もあったんですが、早く客付けしてくれるし、その後に知り合った方が偶然武蔵さんと付き合いがあり、武蔵さんをベタ褒めしているので、結果的に正解だったと感じています。

■弊社に管理をお任せいただいたご感想をお聞かせください。

新たに購入した物件の賃貸管理も武蔵さんにお願いしたいと思っていたので、当時の担当の方に、他社の物件を購入して大丈夫か聞いてみたんです。そしたら、売買の部署に話をつないでくれて、物件購入についての相談にも乗っていただきました。立地や収益性を踏まえてアドバイスをもらって、安心して物件を購入することができました。組織としてもしっかり機能しているなと思いました。

■担当の印象はいかがですか？

今の担当の福田さんには、他社物件購入時の管理会社切り替えをスムーズに対応してもらって感謝しています。その際に、「ざっくりと修繕費用の見積もりを出してほしい」とお願いした時がありました。その時は適当な回答をせずにあとで詳細な見積もりを出してくれました。そういった意味で「堅い」という印象がありますね。武蔵さんのホームページを見ると、社員の年齢が若かったり高学歴の社員や銀行出身の社員が多く見受けられたりと、勢いを感じられます。これからどんな会社になっていくのか楽しみです。

■これからの賃貸経営の展望をお聞かせください。

今は、主に経営しているのは一棟マンションなので、次は税負担を軽減できる築古の木造アパートを買いたいです。ただ、不動産投資に関しては素人なので、武蔵さんで手掛けているReBreath物件なんかは安心して買えるんじゃないかなと思っています。自分で物件を見に行って手間をかけるのも趣味の一つなので、これからも楽しんで賃貸経営を続けていきたいです。

■賃貸経営を始められたきっかけをお聞かせください。

もともと所有していたビルの3フロアを、私が営んでいる飲食店の店舗として使っていたんですが、約10年前の東日本大震災の影響で計画停電が実施されて、飲食店も自粛ムードになってしまった時がありました。それをきっかけに、飲食店の経営だけだと今後の自分や両親の生活に経済的な不安を感じるようになって、所有していたビルの２フロアを貸し出す賃貸業を始めることにしました。

そうして賃貸経営をしていたんですが、もともと管理を任せていた地元の不動産会社が管理事業を終了することになって、お付き合いのあった銀行に「いい管理会社はないか」と相談して武蔵さんを紹介してもらいました。コロナ禍もあって地下のテナントが埋まらなくて困っていたんですが、入居付けをお願いしてから2ヶ月ほどで埋まりました。

■弊社担当の印象はいかがでしたか？

担当の桒原さんは、とにかく対応が速いんです。休みの日に電話してもすぐに出ていただいて、誠実な人柄が感じられます。最初に面談した時から、嘘のつかない真面目な方だなと思っていて、一個人として信頼できるパートナーですね。

■弊社に管理をお任せいただいてから変化したことはありますか？

気持ちに余裕ができるようになりました。本業が飲食店経営なので、空室やテナントとのやり取りに不安がなくなったことで今から数ヵ月先の経営について考えられるようになるなど本業に頭を使う時間が増えました。

■テナントビルの賃貸経営および管理で難しいと感じることはありますか？また同じようにテナント物件をお持ちの方へのアドバイスをお願いします。

テナントと直接賃料交渉等を行うのが難しいと思っていて、そこを管理会社にお任せすることで担当の方を通してやりとりできるところが助かっています。やっぱりテナントとの関係性を悪くしたくないので、良いことは言えても悪いことは直接言えないですからね。今はそういったやりとりをしてもらっているので、トラブルを事前に回避することができていると思います。

賃貸経営をしているオーナーにとって管理会社の担当者の方はお医者さんみたいなものなので、悩み過ぎず早めに相談した方がいいと思います。武蔵さんは東京に本社を構えているので、メディアにも取り上げられるようなテナントにも入居してもらえますし、適切な賃料相場みたいなこともアドバイスをいただけて助かっています。今後も武蔵さんと二人三脚で賃貸経営を続けていきたいです。

■不動産投資を始めたきっかけを教えてください。

埼玉県に自宅を持っていたんですけど、転勤になってしまったんです。すると当時勤めていた会社がその部屋を会社の社宅として借り上げてくれてる制度があって、空室を運用して家賃収入を得るっていう仕組みはそこで知りました。

そこから何年か経って、埼玉県に戻って会社が借り上げてくれていた部屋にもう一度住むことになったんです。すると家賃収入がなくなったっていうのと、節税をしたいなというタイミングが重なりまして、区分マンションを購入しました。まあ案の定副収入としての効果はありませんでしたけど。それが不動産投資を始めたきっかけですね。

■管理会社に当社を選んでいただいたきっかけを教えてください。

もともと大谷社長の本を読んでいて、武蔵コーポレーションさんのことは知っていたんです。東大を出て三井不動産に入社されたそうで、すごいなと思っていて一回取引してみたいなと思っていたんです。そこから時間が経って、とあるキャンペーンの連絡が来ましてね、問い合わせしてみようと思ったのがきっかけです。

■これから不動産投資を始める方に向けて、アドバイスをお願いいたします。

不動産投資をやっていて一番思うところがあるのは、「もっと若いうちから一棟ものの運用を始めておけばよかった」ということですね。不動産投資の醍醐味って融資を引いて、物件を買って、家賃収入を得ることだと思うんです。若いうちは区分マンションを買って満足してしまっていたんですよね。あの頃から一棟もののアパート運営を始めていれば、もっと資産として増やせていたのかなという風に思っていますので、これから不動産投資を始める方にはできるだけ早いうちにスタートすることと、資産運用として一棟ものを検討することをおすすめします。

■管理担当の印象はいかがですか？

楢崎さんには仲良くしてもらっています。お若いのに対等な関係で、賃貸経営について相談できる、大切なパートナーです。