「不動産屋って、インチキっぽい会社がたくさんある」

武蔵さんは、ビジネスマンと仕事をしている感じ。

15年くらい前に、マンションの区分所有をやっていて、それがなかなかうまくいかなかったんです。思った以上に黒字になれない。トントン。かなぁ。で、1棟がいいと思ったのですが、0が一つ違うわけです。二の足を踏みそうだったんですけれど、セミナーに行ってみようと。以前、買っていた本を読んで、武蔵さんのセミナーに行ってみたんです。いろんなセミナーに参加した私の主観ですが「絶対に儲かりますよ」という会社が多くて、よくよく資料をみてみると「これ。赤字になるよね」みたいなことがあったり。もちろん自分なりに勉強していたからわかったんですが、かなりいい加減で、インチキなんです。ところが武蔵さんは、全く違っていました。言葉遣いや、態度。たとえば質問したらすぐにかえってくる感じとか。そういったひとつ一つが、普通のビジネスマンと話している感じなんです。ひとつもウソくさくない。逆に言えば、とっても信用できる、ということになります。

武蔵さんが、いい銀行を引っ張ってきてくれた！

不動産会社のいい条件の1つとして、どれだけいい銀行を紹介してもらえるか、というのが僕の中にはあります。つまり、どれだけ、いい融資の条件を引き出してくれるか。銀行さんは、今の時代的にいろいろと騒がしていることもあって、当然、慎重になります。でも、僕が武蔵さんにお願いした４年くらい前は、自分の物件の利回りがよくなるような銀行さんを3つぐらいかなぁ。探していただいて。その中でも、一番いい条件の銀行さんから融資を受けることができました。これは、武蔵さんが企業として銀行さんに信用してもらえるだけの実績があるということですよね。

1棟目がムチャクチャいい。

今、2棟を購入しているんですが。1棟目は退去もなく、入居率も90％以上。とってもいいんです。いや、ついうれしくなっちゃうくらい。出口戦略はもちろんあるんですけれど、手放したくないくらい、いい。シナリオとしては、売却して、次をどうするか、ということになるんでしょうけれど、他にもっといい案がないのか、武蔵さんにご相談したいですね。

僕のことを、武蔵さんが忘れられないように2棟目を買いました（笑い）

昨年の6月に2棟目を買ったんですけれど、1棟目と比べてしまうと、もう少し頑張って欲しい。今の入居率は80%台です。もう、ひと息ですね。2棟目を買った理由の１つは、僕をオーナーとしてちゃんと覚えていてほしいなぁと（笑い）。入居率が安定しているから連絡ない。問題がなければ、それが一番。というのもわかるんですけれど、事務的な報告だけでなく「こんにちは、どうですかぁ〜」みたいな電話とかいただけると、うれしいなぁと。やっぱり、不動産会社さんて、僕にとっては大切なパートナーなんですよね。「僕はこうしたい」という人生のビジョンがあって、武蔵さんの事業としてのビジョンもある。それをお互いで一緒に叶えていくみたいな。そんな仲間のような存在でいたいと思っています。

不動産は、リスクを抑えることができる投資。

僕は、企業に勤めています。収入の柱って一本でした。しかし、ビジネスマンはその柱が絶たれてしまったら、もう回らなくなる。だからこそ、自分で収入源を多くすればいい。もう、そういうことが常識になっていく時代だと思っています。そんな中で、収益用不動産はもっとも安全な投資なんじゃないかと。購入する物件さえ間違えなければ、かなりリスクは抑えられると思います。ただ、よくない物件を買ってしまったら大変なことになる。そのためにも自分で、見に行って、そして判断できる知識を身につけなければいけない。僕も本をたくさん読んだし、DVDの教材も買いました。何万円かは、かかっているかなぁ。でも、数千万の投資をするには、そのくらいのお金は必要だと思っていました。収益用不動産は知識さえあれば、自分の人生を助けてくれる投資になると信じています。そんな中、武蔵さんという人として信頼できる方々に出会えたのは、すごくよかった。でも、1棟目は、やっぱり手放したくないなぁ。

「40の質問に納得のいく答えが、すぐ返ってきました」

物件を購入した会社に、そのまま管理もお願いした。入居率40%台に。

3年くらい前に2棟購入したんですが、その会社さんが「管理もやります」と言うので、流れでお任せしたんです。1棟目は購入した時点で半分くらい空室があったんですが、中々埋まらない。それどころか退去者も出て、心配になって、メールや電話で「何とかお願いします」と頼んでも、具体的な対策がない。「もう、家賃を下げるしかない」と言われてしまって。利回りの計算や収益の見積もりを考えて買っているのに、簡単に家賃を下げたら、赤字になってしまいます。どうしようもなく、自分で周辺の不動屋さんに（仲介屋さん）に、物件の営業に行ったんです。そうしたら、この家賃なら高くないと。しかも驚いたことに、私の物件を知らなかった。つまり管理会社は、不動産屋さんに私の物件を何も紹介していなかったんです。結局2棟とも、埋まらないままの状態が続きました。

武蔵さんへのお願いは、かなり慎重でした。

もう、どうしよう！ということになって。空室対策とか、管理会社とかでネット検索しました。そこで武蔵さんのHPに出会いました。そして実際に会うことに。竹島さん（武蔵）から入居付けのスキームを伺ったんです。それがとっても納得できました。まずは、地元の仲介会社さんに物件を紹介する。さらに地元だけでなく、都心のような違う地域からも武蔵さんのネットワークで入居者を呼ぶことができる。さまざまな仲介会社さんと密接に連携しているんです。それも順序立てて説明してくれて。でも「今度は絶対に失敗できない」そんな思いから慎重になりました。それで、家に戻ってから気になることを送ったんです。40項目。細かいところまで質問しました。管理会社さんによっては「うちのこと疑ってるな」なんて怒られるようなことだと思うのですが、竹島さんは、一つ一つに細かく納得できる回答をしてくれました。それもすぐに。それでお願いすることにしました。

武蔵さんが、前の管理会社との間にも入ってくれた。

武蔵さんにお願いすると決まってからも大変でした。前の会社さんから書類など、色々ともらわなきゃいけないことがあります。それが揃わなかったり、遅かったり。そこでも、竹島さんが前の会社さんに対応していただいて、助かりました。こんなところまでやっていただけるなんて、と。ありがたかったです。

「埋まりました」の報告の連続。入居率40％台が90％以上に。

実は私、入居率をエクセルでグラフ化しているのですが、武蔵さんに変わった6月からいきなり急上昇。目に見えて変わったなと。それから、増減はもちろんあるんですけど、今だに90%以上の入居率が続いている。武蔵さんは埋まるためのたくさんの工夫があるんです。例えば、この地域には女性が多いから、部屋も女性が好むコーディネートにしようとか。リフォームも黒のシックな感じで統一感があって。そうなると、仲介屋さんが「武蔵さん仕様だな」とすぐにわかるようになっている。「武蔵さんの物件なら中もしっかりとしているから安心」ということになって、入居者さんに薦めやすい。つまり、仲介屋さんの間でも武蔵クォリティが浸透しているんです。

定額リフォームがあるのも、決めた理由のひとつです。

管理料のほかに、リフォームの費用ということで、毎月武蔵さんにちょこちょことお支払いしています。これが私にとっては、すごくいい。以前は、リフォームというと一部屋で20万くらいかかっていたのですが、毎回見積もりが発生するんです。タバコを吸っていた人の部屋は高いとか、汚し方が汚いとか。毎回違って一つ一つ真剣に見積もり見て。今回はこんなになったとか。この毎回の変動が非常に怖い。心臓によくないです。出費が分からないわけですから。その点、定額制は毎月決まっていて。その中からリフォーム代をまかなうシステムです。精神的にも非常にありがたいです。

大きな額の融資を受けても、キャッシュフローの回らない物件情報も出回っていたため購入前は、どのような物件を購入すべきなのか？基準もなく悩んでいました。DMや書籍で貴社のことを知りました。貴社に紹介いただいた物件は、一貫した理念のもとで再生されたもので、共感できると共に、十分なキャッシュフローも得ることが出来ると感じました。ご担当いただいた藤森さんは、初めてお会いした際には他社の営業の方よりもフランクな印象で、軽い雰囲気だと思いましたが、ご説明は簡潔で論旨が明確なため、信頼できると感じました。不動産投資の最初の一歩を無事に踏み出すことが出来、感謝しています。

今後ともよろしくお願いします。

「武蔵さんとは、１０年の付き合いです」

武蔵は、「変だな」と思うところが全くなかった。

自分がマンションを買った時、ちょうど隣にワンルームマンションもできたので、そこをたまたま賃貸用として買ったというところから始まっています。その時初めて、こういった投資のスキームがあることを知りました。それから転職というか個人事業主みたいな形態になったので、節税対策として青色申告をするために収益用不動産をやろうかな、と。でも、だからといってセミナーも数えるほどしか行かず、細かく調べたりもせずという感じで。なぜ、武蔵さんにたどり着いたのかもあまり覚えていないんです。当時、太田専務にお会いして、いろんな質問をしてもきちんと答えていただいて、「なんか変だな」と思うことは全くなく、どんどんプッシュしてくることもなくて、冷静といいますか、誠実に対応いただいた。会話をしている中で、武蔵さんと付き合っていけそう、というのが人間的にわかったので、物件を購入し、管理もお願いしました。それからしばらくして本業が忙しくなり、そのまま１０年、一棟の管理をお願いしている感じですね。

５〜６年前くらいから、武蔵さんの管理の質が上がりました。

たしか最初は、空室が出ても埋まるのに時間がかかったんですよ。１〜２年目は２〜３室あって、埋まるのに数ヶ月かかった。退去があると、半年くらい空室だったこともあったかな。繁忙期が近づいてくると「なんとか頑張ってください」とお願いして埋まるというか。それが今では、部屋が空いたらすぐ対応していただいて、空室もすぐ埋まり、満室が続くような形でうまく回っています。社員の方も、以前より返信の仕方だったり、スピードだったりで、頑張っていただいているなと感じますね。あと欲を言えば、出口戦略のアドバイスまでしていただけたら、うれしいです。たとえば私自身だと、武蔵さんから購入した一棟しか持っていないわけなんですけど、長い目で見た時にこの物件をどうしたらいいのか、というアドバイスがもうちょっとあるといいかな、と。去年、大規模修繕をしたほうがいい言われ、現場も見て、全額ローンを組む方向で、ご提案いただけたんですけども。有効活用とか、極端な話「今売らないとダメですよ」みたいなお話もいただけると大変ありがたい。そこは今後、武蔵さんに頑張っていただきたいところかなと思っています。

投資の中では、結構手堅いと思います。

もちろん変な物件を掴ませる危険性は考えないといけないんですが、自分がいい物件だなと思えば、そんなに大きな失敗はないんじゃないかな、と思っています。「何十棟も買っています」「専業です」という方でない限りめちゃくちゃ儲かるということはないと思うんですけど、ものすごい損をしたというのもないのかなと思います。ただ不動産に興味がないと、投資としてはちょっと難しいと思います。買ったあとも修繕が必要だったり、退去されて新しく募集をかけたり、武蔵さんにお任せできるといえども、何かしら関わらないといけないので。なので、興味があるならやってみてもいいんじゃないですかっていう感じですかね。

「事業を収益用不動産で支えていただいた。感謝しかありません」

セミナーに行って、営業を一切かけてなかったのは武蔵さんだけ。

７年くらい前、自分が住んでいたマンションを賃貸に出したんです。何の手も加えることもなく、同じ人が借り続けてくださってうまくいっていたので、それが収益不動産へのきっかけになったのかもしれないです。株とかも少しは勉強してみたんですけど、不動産の方が景気に左右される振れ幅があまりないのかな、と感じました。それでセミナーを５社くらい回りまして、多くの会社さんがその場で物件を紹介して契約に持って行こうという流れだった。武蔵さんは物件の紹介も営業的なアプローチも一切なかった。衝撃でしたね。逆に自分から投資対象の物件があるか、相談しに行ったくらいです。あとは、本格的にやるのは初めてでしたので、融資のこととか、どういう物件がいいのかとか、１〜２時間かけてゼロからいろいろ教えていただきました。やはり大谷社長ご自身や社員の皆さんも収益用不動産をやられているので、知識も深いし、答えも迅速で的確。そういった部分も安心に繋がりました。あと、武蔵さんの魅力の１つとして、武蔵さんがあらかじめ調べて持っている物件を売っていただけるということと、その後の管理も全て武蔵さんがやっていただけることも決め手だったと思います。

何を聞いても、すぐに返してくれる。

１軒目は５〜６年前だったと思います。僕がまだサラリーマンをやっている時にマンションの区分をいくつかまとめて買いました。で、介護系の事業を始めたのが４年前。サラリーマンの時と違って、一つ一つの仕事が生活がかかっていますから、休んでしまうとその分の売上がなくなったりする……。収益不動産があるからこそ休みが取れたし、事業が固まるまで全部武蔵さんに任せて本業に集中できたのは大きかったですね。その後、事業が少し軌道に乗ってきて、節税対策として今年アパートを購入させてもらいました。最初の頃は、自分でも何冊か読んで勉強したんですけど、今では武蔵さんにおんぶにだっこ。報告書をいただくぐらいで、今のところ特にやることはないですね。それに武蔵さんは何を聞いてもすぐに返していただけるので、すごく信頼できますね。逆に早すぎて夜遅くまで残っているんじゃないか、と心配になるくらいです。

３軒目、４軒目も考えています。

家とか見て回るのは好きなので、たまにチラッと見に行ったり、楽しいですよ。きれいに管理していただいているなと感じるので、安心して任せられますね。あと、自分が物件をもっている達成感というか、入居者様に住んでいただいているので、お役にも立てているのかな、と思います。年金問題もありますから、さらに安定を増やしていくために、あと１〜２件購入させてもらいたいなと考えている最中です。