お客様の声 賃貸管理

■当社にご相談いただく前はどのような管理の悩みがありましたか。

もともと祖父が土地を持っていて、将来的に相続しようってことでアパートを建てました。地元密着の不動産業者で建てて管理もお願いしていて。手数料はめちゃくちゃ安いんですよ、3%で。入居者も少なかったんで、月1万円も払ってないぐらいの管理料ではあったんですけど、そもそも入居付けがされない。
さらに屋根が崩れて雨漏りしたり、鳥が住んでいたり、草もボーボーみたいな。
将来どうしようかな、そのままやっていけるのかな、という気持ちでした。

■管理を任せてみていかがでしたか。

入居付けの成果が出るのは早かったです。5件募集をかけて、半年もかからずに満室になりましたね。
それこそ屋根が崩れていたら10年間は入居が決まってなかったと思うんですが、内装工事が終わって室内を見たとき、これは入居していただけるんじゃないかなって。
まさに今のトレンドを掴んでいるっていう感じがしました。

■印象的なエピソードはありますか。

武蔵さんは例えば、「入居付けするためには間取りを変えたほうがいいですよ」とか、「やっぱりウォシュレットは必須です」とか、「和室を洋室に」とか提案が具体的。

工事が終わった後にも、もともと見積もりに含まれていないポストや駐車場の線が気になったんですよ。それで相談させていただいたら、「そこはそんなに入居付けには影響しない」と。
入ってくれる人に本当に喜んでもらうために必要なところにお金をかけて、そうじゃないところにはかけない。無駄な提案をしてこないっていうのがすごくいいですよね。

大谷社長の本も読んで、不動産の知識がつきましたよね。やっぱりアパートって相続対策でやりましょうみたいな話が多くて、地元の業者さんとか大きい業者さんとかに言われるがまま管理をお任せしたはいいけど、だんだん入居率が下がってきてどうすればいいのか分かんないっていう方もたくさんいらっしゃると思いますし、まさに我々がそういう状態だったんですね。
そこでやっぱり「こういうやり方をすると入居が埋まるんです」とか、「部屋を直す時はこういうところがポイントなんです」と具体的に教えて頂いたんで、勉強になりましたし、不動産経営に希望が持てるようになりましたね。

■賃貸経営の今後の展望を教えてください。

今始まったばかりなので、少なくとも10年とかそれぐらいのスパンでは続けていくつもりです。賃貸経営を立て直して、母親の収入が少しでも増えてほしいなあと思っていたので、それが実現できたのがすごく嬉しいです。

■賃貸経営を始められたきっかけは何ですか？

もともと地主家系で、物心ついた時から家が賃貸経営をやっていました。不動産はあるのが当たり前という環境で育ちましたね。家では何棟かアパートを持っていて、そのうちの一部を最初に引き継いだのは19歳の時だったかな。当時は何を引き継いだのか全くわかっていない状態でした。

■弊社に賃貸管理を任せていただくきっかけを教えてください。

地主あるあるなんだけど、親戚が不動産関係で一族の不動産を管理していたんです。そしたら実際にアパートを継いでから気づいた。半分しか部屋が埋まっていなかったんですよね。親戚は「築20年の木造で駅からも遠いし、もっと家賃を安くしないと埋まらないよ」と言っていたんですが、世の中には築20年の木造アパートなんてゴロゴロあるのに埋まらないわけないと。
そこで色々調べていて、「プロパティマネジメント」という手法を知りました。広くリーシングをかけた方がいいなと思っていた時に、武蔵と出会いました。

■管理会社を変更してからの大きな変化はありましたか？

賃貸経営は、満室になった瞬間にお金が湧いてくると思っています。最初、武蔵を知った時に持っている物件の中で一番入居付けが難しそうなところを任せたら、空室が一瞬で埋まったんですよ。じゃあ次の物件もということで任せてみたら、そこも2～3ヵ月で埋まった。基本ややこしいところは武蔵に任せているような感じですね。（笑）
実際に管理を任せてみてからは、正直管理内容に不満を感じることもありました。自分の物件に友達が住んでいたんですけど、その友達からクレームの電話がかかってくるんですよね。「コールセンターに電話しても全然やってくれないんだけど」と。今は規模も大きくなって管理体制もだいぶ改善しているけど。
だけどとにかく僕は、空室は「悪」だと思っているので、埋められなければ意味がないと。初めの頃は空室が多くて、ストックはあるけどフローがないという状態でした。そこの転換を手伝ってくれたのが武蔵で、空室が埋まる限りは武蔵に任せようと思いました。

■これからの賃貸経営、資産運用の展望を教えてください。

もともと祖父から相続した資産なので、与えられた資産を有効活用して次の世代に残していかないとと思っています。子供たちが経済的に色んなことを諦めなくてもいいように、これからも資産を増やしていきたいですね。

■賃貸経営を始められたきっかけを教えてください。

相続税対策の一つです。都内で立地条件の良いところにマンションを購入したいと考え、現在武蔵さんに管理をお願いしている物件を購入しました。

■弊社を知っていただいた経緯を教えてください。

都内の物件の状況には疎かったものの、場所的には良い物件が購入できたと思っていました。しかし、次第に１～３割程度の空室が出始めるようになりました。そこで、日ごろから事業のコンサルを含め様々な助言をいただいていた私のメインバンクに相談したところ、空室の削減などに良好な実績を上げている武蔵さんを紹介していただきました。
これまで武蔵さんからはダイレクトメールが届いており、会社名だけは存じ上げておりましたので、メインバンクから紹介された時にはピンときました。

■最初に弊社の管理担当と会われた時の印象はいかがでしたか？

初めて管理担当の柴田さんとお話しさせていただいた時には、とても誠実な方だと思いました。仕事に関して話を盛らず、過度な期待を与えないところが新鮮でした。反面、仕事に向き合う姿勢には力強さを、空室の解消には自信が感じられました。
あとは、靴がとても綺麗に手入れされており、その誠実さが伝わってきて大変好感が持てましたね（笑）。
また、会社の方針である「三方よし」の話も興味深かったです。とかく不動産業界では利益の独り占め感がある中で、皆が幸せになるという信念をもって仕事をしている姿勢に、武蔵さんへの管理委託を検討してもいいかな、と心が動いたことを覚えています。メインバンクからの紹介という安心感、そしてこれまでの実績に加え営業さんとの信頼関係などが私の思いと合致したこと、このことが武蔵さんに管理をお任せする決め手になりました。

■管理をお任せいただいてから、以前までの賃貸経営と変わった点はありましたか？

明確に変わったことは、空室がなくなったことです。前の管理会社さんも良い会社でしたが、空室を埋めるノウハウについては、少し物足りなさを感じていました。そこを見事に埋めていただいたのが武蔵さんでした。

■賃貸経営の困りごとを解決するために大切なことを教えてください。

困りごとを解決するには、やはり「情報」が必要だと思います。私も様々な形で情報収集する中で、現在武蔵さんとお付き合いをすることができています。とはいえ、多くの業者さんから届くダイレクトメールやネットの情報など、すべてに目を通すことにも限界があります。そこで役に立ったのが、メインバンクからのちょっとした後押しだったように感じます。信頼できるところからの情報を得るために、普段からアンテナを高くし、自分にとって有益な情報を入手することが必要なのではないかと思います。

■賃貸経営を始められたきっかけを教えてください。

以前より賃貸物件の運営を通じて地域社会に貢献できないかと考えておりまして、学生の方や医療従事者の方に対して、良い設備を低料金で提供できたらなと考えておりました。運良く大学の医学部に近いところに売り地が出たため、賃貸物件の運用を始めようと思いました。

■弊社に管理をお任せいただくことになった経緯は何でしたか？

以前は地元の管理会社にお任せしていたんですが、やはりトラブルが起こった時になかなか物事が解決できなかったり、電話だけいただいて結局対応するのは自分、というような形だったりして、対応に疑問を持っていました。そのような時に大谷社長の連載や著書を拝読して、非常に他と違うというか、信頼できる会社だなという印象を持ったことが契機です。

■管理をお任せいただく前のお悩みはありましたか？

率直に言って空室が埋まらないことは多々あり、退去の際にも前の管理会社に修繕費の清算などをやっていただけないということがありました。
あるいは入居者の方が故意に室内のガラスやドアを壊した際も、「うちでは対応できない」と言われたことがあって、そのような対応に悩んでいました。

■管理会社を変更される前と後で変わったことはありましたか？

家賃の滞納が一番大きなトラブルで、結構な頻度で発生していたんですが、御社の場合はきちんと家賃保証があり、退去の際の敷金の清算もきちんと行って頂けるので、非常に安心感があります。滞納があると明け渡し訴訟、荷物の搬送の手続きなども結構煩雑だったりして割に合わないことが多かったんですけど、管理会社を変更してからその心配が一切なくなったっていうのは、弊社にとってもありがたいことだと思っています。

■現在の管理担当との関係はいかがですか？

担当の山口支店長とは随時コミュニケーションを取っています。問題が起こらないように、また入居者の方の満足度も考えてご対応いただいています。家賃の変動や設備面でのご相談をよくさせていただいて、各ご担当者の方もいつも丁寧で「以前の管理会社には無かった」という気持ちでいっぱいです。
最近ではコロナ禍による大学のオンライン化によってなかなか入居が決まらず、空室率がかなり上がってしまったんですが、山口支店長には非常に丁寧にご対応いただいて、満室状態にすることもできました。このような状態にできるのはいつも丁寧に対応していただいているからと感謝しております。

■これからの賃貸経営の展望をお聞かせください。

コロナ禍の中で多くの業界の方々が厳しい状況だと思いますが、その中で自社の利益だけでなくて、入居者へも利益を還元し、地域社会へ貢献していくことをテーマにこれからの賃貸経営を行っていければと思っています。

■賃貸経営を始められたきっかけを教えてください。

もともと父が建てたもので、父が亡くなった平成17年以降に相続で賃貸経営を始めることになりました。

■弊社に管理をお任せいただく前はどのようなお悩みをお持ちでしたか。

武蔵コーポレーションに管理を任せる前は、他の不動産会社が管理していたんですが、入居者が退去してから次に埋まるのがいつになるのか、常に不安が絶えない状況でした。空室も14部屋中6部屋あり、それがいつ埋まるのかわからない状態が続いていました。

■弊社を知っていただいたきっかけは何でしたか。

銀行からの紹介でした。14部屋中6部屋が空いてしまっているというのはもったいないという話になり、いい不動産会社があると紹介してもらいました。当時の武蔵さんは、人の目線に立ってくれて、言いたいことが本音で言える会社だという印象を持ちました。

■現在の弊社との関係はいかがですか。

担当の山口さんとは、何でも話せる関係です。「こうしてほしい」という希望を伝えると、山口さんもすぐに回答してくれます。それで、負担になるような工事は無理にやらなくていいといった、オーナーの目線に立った提案をしてくれます。どこまでのラインでリフォームなどをしたら良いか、相談しながらやっています。入居付けの時も、入居者さんの情報を事前に伝えてくれて、ただ埋まればいいやっていうやり方ではないのが助かっています。

■管理をお任せいただいてから、変わったことはありますか。

武蔵さんに管理をお任せしてからは、入居付けもすぐにしてくれるので心配事や不安がなくなり本業の方にも集中できるようになりました。任せておけば大丈夫という安心感と信頼があります。以前は賃貸経営に対して「いつ埋まるの？」「お金はいくらかかるの？」という心の負担があり重荷になっていたんですが、今ではそれがなくなり、楽しくなりました。