賃貸経営
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- ＜質問＞
- 購入した物件で空室が発生するのが心配です
- ＜回答＞
- 当社ではPM型の管理体制をとっており、仲介店舗をもたないことで幅広く多くの仲介会社に募集の依頼をかけることが出来ます。結果として、築古・駅遠の物件を管理しながら高い入居率を維持しています。さらに、認定収益物件ReBreathに該当する物件は満室引き渡しを行います。また、サブリースプランのご提案も行っておりますので、空室リスクが不安な方もご安心いただけます。
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- ＜質問＞
- 空室の心配をしたくないのですが、サブリースの取り扱いはありますか
- ＜回答＞
- 当社で取り扱う物件の多くはサブリース契約に対応しています。当社が一括で物件を借り上げるため、空室の心配はございません。詳細な条件については、ご面談の場でお話をさせていただいておりますのでお問い合わせください。
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- ＜質問＞
- 築古物件を購入した後、思わぬ修繕の発生で費用がかさまないか不安です
- ＜回答＞
- 当社のReBreath物件は物件のご紹介前に一級建築士が建物を調査・リノベーションしており、大きな修繕が発生しづらくなっております。また、修繕が発生した場合も雨漏りや設備などの不具合について6年間の建物保証がつきます。建物保証の範囲外の不具合は火災保険で対応できるものも多いのでご安心ください。
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- ＜質問＞
- サブリースは悪い噂をよく耳にします。
- ＜回答＞
- サブリースとは、サブリース会社が賃貸物件の全部屋を一括で借り上げ、入居者様に転貸する契約形態です。オーナー様にとっては、収入が安定するため空室・滞納リスクを回避できる、管理の手間がかからない、などのメリットがあります。しかし一方で、サブリース期間中の賃料見直しで収入が減ってしまう可能性があることや、オーナー側からサブリース解約ができない、といった点に関してトラブルが多発しています。当社ではオーナー様が不利益を被らないよう、サブリース契約の内容に配慮しています。
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- ＜質問＞
- 築年数が古い物件の管理もしてくれるのでしょうか。
- ＜回答＞
- 当社はもともと中古アパートの再生を専門にしているため、築古物件の管理運営を強みとしています。長年築古物件を取り扱ってきたノウハウを生かし、入居付けや効果的なリフォームのご提案をしています。現在も管理物件のうち約90%が築20年以上ですが、全体で入居率96%以上を維持しています。
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- ＜質問＞
- 管理会社の変更にはどのくらいの時間がかかりますか。
- ＜回答＞
- 各管理会社が設定している解約予告期間にもよりますが、通常は2~3か月かかります。この期間に保証会社の引継ぎや入居者様へのご案内などを行います。いざ新規の管理会社と契約しても移行には2~3か月かかってしまいますので、「管理会社を切り替えたい」と思ったら早めの動き出しが重要です。
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- ＜質問＞
- 管理会社を変更する際に、オーナーの手間はかからないのでしょうか。
- ＜回答＞
- オーナー様には現在の管理会社様に解約通知をしていただきますが、それ以外の引継ぎ業務は当社がすべて対応いたします。オーナー様には特別なお手間はかかりません。
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- ＜質問＞
- 管理開始後、オーナーとの連絡窓口はどうなりますか。各部署の複数の担当者と連絡を取るのでしょうか。
- ＜回答＞
- 各オーナー様に、必ず1名の物件管理担当PMが就きます。PMは物件の管理を総合的に担当しており、オーナー様とのご連絡はすべて担当PMが窓口となります。
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- ＜質問＞
- 本社が東京で、地方の物件の現地対応はできるのでしょうか。また、誰が対応するのでしょうか。
- ＜回答＞
- 各エリアに提携業者様がいるほか、社内にもPM担当（オーナー様ごとの物件管理担当）・LM担当（エリアごとの入居付け担当）・CS担当（入居者様の対応窓口）がおり、案件に応じて迅速に対応します。
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- ＜質問＞
- 管理手数料をできるだけ安くしたいです。
- ＜回答＞
- 当社は管理手数料に過度に着目することはおすすめしていません。賃貸経営においては、まずは入居率を高める、適切なリフォームで賃料を高くする（あるいは下落を抑える）といった方法でトップラインを上げることが最重要です。また、コスト削減に着目するにしても、管理手数料の数%の差に固執するのではなく、トータルのコストに目を向ける必要があります。
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- ＜質問＞
- 物件の近くに拠点がある管理会社の方が、トラブルに迅速に対応してくれるのではないでしょうか。
- ＜回答＞
- 地元の管理会社であっても社員数が少ない場合は、万が一の際に人手が足りず、距離的には近くてもすぐに対応できないケースが発生する恐れがあります。
当社では、各エリアの提携業者、PM担当（オーナー様ごとの物件管理担当）、LM担当（エリアごとの入居付け担当）、CS担当（入居者様の対応窓口）が案件に応じて対応しますが、管理に携わる社員が総勢100名以上いるため、担当者が対応できない場合でも他の社員がカバーして迅速に対応することができます。
なお、当社の管理エリアは、本社や支店から1時間以内に到着できる範囲になっています。
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- ＜質問＞
- リフォームが必要な状況ですが、資金がありません。
- ＜回答＞
- 好条件のリフォームローンをご紹介可能ですので、資金的に余裕がない場合でも工事をご検討いただけます。また、当社では最低限必要な修繕か、賃料上昇（あるいは賃料下落の阻止）や売却時の利回り低下につながるなど、費用対効果をみて有効だと判断したリフォームしかご提案しません。必要のない工事費用はかかりませんので、ご安心ください。
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- ＜質問＞
- 物件の近くに拠点がある管理会社の方がよいのではないでしょうか。
- ＜回答＞
- トラブル時は、各エリアの提携業者、PM担当（オーナー様ごとの物件管理担当）、LM担当（エリアごとの入居付け担当）、CS担当（入居者様の対応窓口）が案件に応じて対応します。また入居付けに関しては、関東地域で3,000店舗以上の賃貸仲介業者様と提携しているため、物件の所在エリアに限らず幅広いエリアから入居付けが可能です。
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- ＜質問＞
- 本業が忙しいため、管理の手間をできるだけかけたくありません。
- ＜回答＞
- 家賃の集金・送金や入居者対応サービス（24時間）があるため、オーナー様は日常の管理業務に関して手間がかかりません。オーナー様にしていただくのは、物件運営に関するご判断（募集条件の承認や工事実施の判断など）と送金明細のご確認のみとなります。
また管理の引継ぎも、基本的には当社と前管理会社の間で行うため、オーナー様のお手間はかかりません。
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- ＜質問＞
- 自宅から物件までが遠いため、直接見に行くことができません。定期的に写真などで報告してもらえるのでしょうか。
- ＜回答＞
- 建物管理プランに加入している場合は、写真付きの報告書をもって毎月の物件状況を報告します。
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- ＜質問＞
- 事務所（テナント）付きの建物も管理していますか。
- ＜回答＞
- 事務所（テナント）付き物件も管理可能です。テナントのみのビルも管理しています。テナント専門の入居付け担当がおり、テナントだけでも入居率約95%という高水準で管理しています。
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- ＜質問＞
- 入居募集のみを任せることはできますか。
- ＜回答＞
- 入居募集のみをお任せいただくことはできません。入居付けのみだとその後の管理上のトラブル（入居者トラブルなど）に責任を持ってご対応できないことや、管理していない物件は情報が少ないため募集活動が難しいことが理由です。
ただし、空室が多くて悩んでいるオーナー様向けに、まずは当社に入居募集のみをお任せいただき、空室が埋まった後に一棟管理に移行するプランをご提案できる場合があります。詳細についてはお気軽にお問合せください。
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- ＜質問＞
- 入居者のサポート体制はどうなっていますか。
- ＜回答＞
- 24時間体制の電話窓口があり、営業時間中はCS担当（入居者様の対応窓口）社員、営業時間外は外部のコールセンターで対応します。また営業時間外のトラブルについては、緊急度に応じてCS担当・PM担当（オーナー様ごとの物件管理担当）に直ちに共有し、必要であれば現地にて対応します。
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- ＜質問＞
- 区分マンションや一戸建ての管理はできますか。
- ＜回答＞
- 区分マンションや一戸建ても管理していますが、物件によっては管理が難しいケースもあります。まずはご相談ください。
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- ＜質問＞
- 武蔵コーポレーションから提案された工事は必ず実施しなければいけないのでしょうか。
- ＜回答＞
- 当社では、物件運営のために最低限必要な修繕工事や、オーナー様目線で費用対効果が高い工事のみをご提案しますが、実施するか否かはオーナー様にご判断いただきます。提案工事を必ず実施していただく必要はございません。
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- ＜質問＞
- 最近は敷金なしで募集することが多いと聞きますが、退去時に入居者過失の負担額をきちんと回収できるのでしょうか。
- ＜回答＞
- 敷金を設定すると入居の初期費用が高くなり、入居希望者から敬遠されやすいというデメリットがあります。当社では入居募集の間口を広げるため、基本的には敷金なしでの募集をご提案しています。
一方で退去負担金を回収できないリスクをカバーするために、入居者様の保証会社への加入を必須としています（法人を除く）。これにより、退去負担金を最低限回収できるようにしています。
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- ＜質問＞
- 入居募集が得意な管理会社に変更したいのですが、変更後も結局埋まらない、という事態にならないか心配です。
- ＜回答＞
- 空室が多くて悩んでいるオーナー様向けに、まずは当社に入居募集のみをお任せいただき、空室が埋まった後に一棟管理に移行するプランをご提案できる場合があります。空室にお悩みの方はご相談ください。
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- ＜質問＞
- 物件を購入した後、オーナーとして毎月・毎年の手間の作業（実務）はどのくらい発生しますか。
- ＜回答＞
- 管理プランによりますが、サブリースを選択いただいたオーナー様は毎月の送金明細をご確認いただくだけになります。弊社のサブリースは途中解約にかかる違約金なし、最大6年間家賃据え置きなどオーナー様にもご納得いただけるような条件設定をしており、物件をご購入されるオーナー様の9割以上がサブリースをお選びいただいております。
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- ＜質問＞
- 孤独死や室内での事件・事故（いわゆる事故物件化）が発生した場合、どのようなサポートや保険対応がありますか。
- ＜回答＞
- 万が一、居室内で孤独死や事件・事故が発生した場合、特殊清掃や原状回復にかかる費用は、原則として入居者様が加入されている家賃保証会社が負担いたします（※補償範囲や上限額は保証会社により異なります）。当社の管理物件では、ご契約時に保証会社への加入を必須としておりますので、オーナー様への費用は最小限に抑えられます。また、その後の入居者募集におきましても、安易に家賃を大幅に下げるのではなく、敷金・礼金などの初期費用をはじめとする諸条件を工夫することで早期の入居付けを図り、物件の収益性を極力損なわないよう尽力いたします。
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- ＜質問＞
- 近年増えている外国籍の入居者や高齢の入居者の受け入れ体制や審査基準はどうなっていますか。
- ＜回答＞
- 外国籍の入居希望者様について
入居後のコミュニケーションの不安をなくすため、事前にビデオ通話等で日本語の会話スキルを丁寧に確認いたします。同時に、ご職業や収入などの審査も確実に行い、オーナー様の不安を解消します。その上で、受け入れのメリットや注意点をご説明し、双方がご納得いただいた上でご契約へと進めております。
ご高齢の入居希望者様について
ご年齢だけを理由にお断りすることはせず、親身にお部屋探しをサポートいたします。安全で健やかな生活を守るため、近隣のご親族の有無や緊急連絡先といった「万が一のサポート体制」を一緒に整えさせていただきます。オーナー様にも将来的なリスクへの備えをご説明し、お互いが安心できる状態でのご入居を目指しています。
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- ＜質問＞
- 他社から管理を切り替える際、現在の入居者様との間でトラブル（家賃振込先の変更漏れなど）は起きないでしょうか。
- ＜回答＞
- 管理会社の変更時には、売主様や前管理会社様から、家賃の支払状況や保証会社の加入状況などの情報を適切に引き継ぐことが重要となります。情報の引き継ぎが不十分な場合、入居者様へのご案内不足により、家賃振込先の変更漏れなどのトラブルにつながる可能性がございます。また、個人情報をお預かりしているため、入居者様に不安感を与えてしまうケースに繋がります。弊社では、物件情報や契約者情報、賃料・保証・保険に関する情報を漏れなくお預かりし、オーナー様や前管理会社様との連携を徹底することで、円滑な管理移行を実現しております。
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- ＜質問＞
- 他社から管理を切り替えるには、オーナーはどのくらい手間がかかりますか。
- ＜回答＞
- 他社から弊社へ管理を切り替える際、オーナー様のお手間はほとんどかかりません。基本的には、現在委託されている管理会社へ管理解約のご連絡をしていただくだけで結構です。
その後の実務的に引継ぎにつきましては、旧管理会社と弊社との間で行います。オーナー様に煩雑な事務作業をお願いすることはございませんので、どうぞご安心してお任せください。
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- ＜質問＞
- 現在サブリース契約をしていますが、サブリースを解約して貴社の管理に切り替えられますか。
- ＜回答＞
- 現在の管理会社のサブリース契約を解約したい場合、まずは現在の契約内容を確認し、解約できるかどうかを確認する必要があります。サブリース契約は借地借家法が適用されるため、オーナー様からの解約には正当事由が必要になるなど、解約のハードルが高いケースが多いのが実情です。弊社では現在の契約内容も伺いながら、解約可能かどうかの見極めやスムーズな移行に向けたアドバイスも行っております。管理会社変更についてのお悩みもお気軽にご相談ください。 https://go.musashi-corporation.com/l/584563/2018-08-25/9n874x
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